W świecie nieruchomości komercyjnych pojawiają się różne terminy, które mogą wydawać się skomplikowane dla osób niezaznajomionych z branżą. Jednym z takich pojęć jest “Shell and Core”. Co dokładnie kryje się za tym terminem? Jakie korzyści i wyzwania wiążą się z takim podejściem do projektowania przestrzeni biurowych? W niniejszym artykule postaramy się przybliżyć ten temat i odpowiedzieć na wszystkie nurtujące pytania.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czym jest pojęcie “Shell and Core”?
• Jakie korzyści płyną z wyboru takiego rozwiązania?
• Jakie są wyzwania i potencjalne pułapki?
• Jakie aspekty należy uwzględnić, decydując się na takie rozwiązanie?

Co dokładnie oznacza pojęcie Shell and Core?

Shell and Core to strategia budowy i projektowania nieruchomości komercyjnych, w której inwestor dostarcza budynek w stanie surowym, ale z głównymi elementami konstrukcyjnymi. W praktyce oznacza to, że przestrzenie są gotowe do indywidualnego zagospodarowania i dostosowania przez najemcę.

• Shell: Odnosi się do zewnętrznej struktury budynku, w tym ścian zewnętrznych, dachu, okien i innych podstawowych elementów konstrukcyjnych.
• Core: Dotyczy kluczowych elementów wewnętrznych, takich jak windy, schody, główne korytarze i toalety.

Korzyści płynące z wyboru Shell and Core

Wybierając przestrzeń biurową w formule “Shell and Core”, najemcy mają możliwość dostosowania wnętrza biura dokładnie do swoich potrzeb. Oto kilka korzyści wynikających z takiego podejścia:

• Elastyczność aranżacji: Najemcy mają pełną swobodę w kwestii wykończenia i aranżacji przestrzeni, co pozwala na tworzenie unikalnych przestrzeni dopasowanych do specyfiki działalności firmy.
• Oszczędność czasu i kosztów: Dzięki temu, że podstawowe elementy budynku są już gotowe, proces adaptacji wnętrza może być szybszy i mniej kosztowny.
• Możliwość negocjacji z deweloperem: W wielu przypadkach najemcy mogą negocjować z deweloperem pewne aspekty wykończenia przestrzeni, co może prowadzić do dodatkowych korzyści finansowych.

Umowy najmu a Shell and Core

Współczesny rynek nieruchomości komercyjnych oferuje różnorodne formy najmu powierzchni biurowych. Umowy najmu powierzchni biurowej są kluczowym elementem tego procesu, definiującym prawa i obowiązki obu stron.

• Rodzaje umów: W branży nieruchomości komercyjnych możemy spotkać się z różnymi typami umów. Najczęściej stosowaną umową najmu jest ta, która dotyczy przestrzeni przygotowanej w formule “Shell and Core”. W takim przypadku najemca decyduje o wykończeniu powierzchni biurowej, dostosowując ją do indywidualnych potrzeb.
• Koszty i opłaty: W ramach umowy najmu, najemca ponosi odpowiedzialność za opłaty eksploatacyjne, które uwzględniają koszty utrzymania powierzchni wspólnych, utrzymaniem nieruchomości biurowej oraz inne związane z eksploatacją lokalu.

Współczynnik powierzchni wspólnej a koszty eksploatacyjne

Współczynnik powierzchni wspólnej to kluczowy wskaźnik w branży nieruchomości komercyjnych, który ma bezpośredni wpływ na koszty eksploatacyjne i ostateczną wielkość powierzchni do wynajęcia.

• Definicja współczynnika: Odnosi się do stosunku powierzchni wspólnych (korytarze, toalety, windy) do całości powierzchni brutto wynajmowanego biura. W praktyce, współczynnik powierzchni wspólnych waha się w zależności od standardu i lokalizacji nieruchomości komercyjnej.
• Wpływ na koszty: Wysoki współczynnik powierzchni wspólnej zwiększa koszty poniesione przez najemcę biura. Obejmuje on zarówno opłaty eksploatacyjne, jak i czynsz bazowy. Dlatego ważne jest dokładne zrozumienie tego wskaźnika podczas negocjacji warunków finansowych przyszłego najmu.

Właściwości budynku a oferta Shell and Core

Koncepcja “Shell and Core” wiąże się z określonymi właściwościami budynku, które mogą wpłynąć na decyzje najemców dotyczące wynajmu powierzchni biurowej.

• Budowa i wykończenie: W ofertach biur tradycyjnych, budynek biurowy zostanie wybudowany i dostarczony z podstawowym wykończeniem powierzchni biurowej. W przypadku “Shell and Core”, budynek dostarczany jest w stanie surowym, co pozwala na indywidualne zagospodarowanie przestrzeni przez najemcę.
• Lokalizacja i dostępność: Lokalizacja nieruchomości komercyjnej ma kluczowe znaczenie dla przyszłych najemców. Bliskość do środków komunikacji publicznej, dostępność miejsc parkingowych czy jakość budynku biurowego to czynniki, które wpływają na atrakcyjność oferty “Shell and Core”.

Potencjalne wyzwania

Chociaż podejście “Shell and Core” oferuje wiele korzyści, istnieją również pewne wyzwania, które warto uwzględnić:

• Koszty wykończenia: Najemca musi pokryć koszty dostosowania i wykończenia przestrzeni, co może być znaczącym obciążeniem finansowym.
• Czas trwania projektu: Indywidualne dostosowanie przestrzeni może wymagać więcej czasu niż początkowo zakładano, co może opóźnić rozpoczęcie działalności w nowej przestrzeni.

Podsumowanie

“Shell and Core” to interesujące podejście do projektowania przestrzeni biurowych, które oferuje wiele korzyści dla najemców. Daje ono możliwość indywidualnego dostosowania przestrzeni do potrzeb firmy, co może przynieść znaczące korzyści w dłuższej perspektywie. Jednakże takie rozwiązanie niesie też pewne wyzwania, które warto uwzględnić przy podejmowaniu decyzji o wyborze takiej przestrzeni. Ważne jest dokładne zrozumienie wszystkich aspektów związanych z tym podejściem i dokładne przeanalizowanie wszystkich za i przeciw przed podjęciem decyzji.