Wynajem powierzchni biurowych wiąże się z koniecznością uiszczania czasowych opłat. Rozważając możliwości skorzystania z opcji dzierżawy nieruchomości, powinieneś zapoznać się z pojęciami czynszu bazowego oraz efektywnego.
Czynsz bazowy a efektywny – różnice i podobieństwa
Osoby wynajmujące nieruchomości mogą spotkać się z dwoma określeniami czynszu – bazowym i efektywnym.
- Czynsz bazowy to podstawowa miesięczna stawka za najem określona w umowie
- Natomiast miesięczny czynsz efektywny określa rzeczywistą sumę najmu uwzględniającą dodatkowe koszty związane z użytkowaniem powierzchni, takie jak: opłaty eksploatacyjne, obsługa administracyjna czy opłaty za media.
W wielu przypadkach, czynsz efektywny może być wyższy o około 20-30% niż czynsz bazowy. Dlatego warto dokładnie przeanalizować wykup umowy najmu i poznać zarówno czynsz podstawowy, jak i koszty dodatkowe, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek.
Podobieństwa:
- Oba pojęcia dotyczą kosztów związanych z najmem.
- Są określone w dokumentach.
Różnice:
- Czynsz podstawowy to koszt najmu określony w umowie, natomiast czynsz efektywny uwzględnia dodatkowe koszty związane z użytkowaniem powierzchni.
- Czynsz efektywny może być wyższy o około 20-30% niż czynsz bazowy.
- Czynsz efektywny jest rzeczywistym kosztem najmu.
Znaczenie czynszu efektywnego
Pojęcie czynszu efektywnego jest istotne z pozycji najemcy, wynajmującego, a także w sferze księgowości. W kontekście najemców, termin bardzo często pojawia się już w ogłoszeniu o możliwości najmu. Taki zwrot, naprzemiennie z czynszem netto, pojawia się również podczas aukcji nieruchomości.
Czynsz efektywny netto jest, na ogół, niższy niż faktyczny czynsz, więc właściciele, w myśl chwytów marketingowych, stosują go w swoich ulotkach i banerach reklamowych. Kwota sprawia więc wrażenie atrakcyjnie niskiej.
Podręcznikowa definicja czynszu efektywnego zakłada, iż jest on rzeczywistą stawką czynszu po odjęciu wartości koncesji wynajmu.
Podczas, gdy termin czynszu efektywnego jest często używany do zwabienia potencjalnych najemców, samo określenie związane jest bardziej z właścicielem nieruchomości.
Sposoby obliczania czynszu efektywnego
Określając rzeczywistą stawkę czynszu i czy transakcja jest opłacalna, właściciele muszą obliczyć koszt koncesji, konserwacji i renowacji, aby określić efektywność czynszu. Takie obliczenia dla najemcy nie są czymś trudnym do wykonania.
Wystarczy od rocznego kosztu najmu odjąć dostępne ulgi oraz podzielić przez dwanaście miesięcy.
Przykładowo, jeśli przedmiot najmu (mieszkanie, czy biuro) kosztuje 24 000 zł rocznie, a przyszły najemca otrzyma jeden miesiąc czynszu o wartości 2 000 zł za darmo, jego efektywny miesięczny czynsz wyniesie 1 833 zł. Wynajmujący musi przewidzieć koszta, takie jak remonty, wydatki operacyjne, podatki, ubezpieczenia i inne związane z nieruchomością w celu ustalenia rzeczywistego czynszu z punktu widzenia właściciela.
Co to jest czynsz efektywny przy wynajmie biura?
Miesięczny czynsz efektywny to suma wszystkich kosztów związanych z wynajmem biura, w tym:
- opłat czynszowych,
- opłat za media,
- usługi utrzymania czystości,
- kosztów remontów i napraw.
Jest to wskaźnik pomocny przy porównywaniu ofert wynajmu biur, ponieważ uwzględnia on wszystkie koszty związane z prowadzeniem działalności w danym lokalu. Dzięki temu przedsiębiorcy mogą dokładnie obliczyć, ile kosztuje ich wynajem, a także porównać go z innymi ofertami na rynku.
Pojęcie czynszu bazowego
Czynszem bazowym nazywamy minimalną kwotę czynszu, która jest należna na mocy umowy najmu. Umowa najmu wymaga również, aby najemca płacił dodatkowy czynsz w oparciu o jeden lub kilka czynników. Ten dodatek jest zwykle wymogiem procentowym.
Przykładowo, jeśli czynsz bazowy płatnika wynajętej powierzchni biurowej wynosić będzie 1500 zł, musi on jeszcze doliczyć wartość dzierżawy, której procent określony jest podczas zawierania umowy najmu. Czynsz bazowy miesięczny obliczamy na podstawie ilości zajmowanego miejsca, czyli powierzchni. Zdarza się, że jego wartość jest negocjowalna – jest to zależne od dobrej woli właściciela.
Kiedy mamy do czynienia z czynszem bazowym pomniejszonym?
Czynsz podstawowy to kwota, która stanowi podstawę do obliczania opłat za najem lokalu mieszkalnego i nie uwzględnia kosztów eksploatacyjnych, takich jak: koszty ogrzewania, woda czy wywóz śmieci. Czynsz pomniejszony jest zwykle niższy od czynszu bazowego, co wynika z faktu, że najemcy ponoszą dodatkowe koszty związane z eksploatacją mieszkania.
Podobieństwa:
- Obie kwoty stanowią podstawę do obliczania opłat za najem lokalu mieszkalnego.
- Zarówno czynsz podstawowy, jak i czynsz bazowy pomniejszony, mogą być ustalane w drodze umowy między najemcą a właścicielem mieszkania.
Różnice:
- Czynsz pomniejszony nie uwzględnia kosztów eksploatacyjnych, podczas gdy czynsz bazowy zawiera koszty ogrzewania, wody, wywozu śmieci itp.
- Czynsz bazowy pomniejszony jest zwykle niższy od podstawowego, co wynika z faktu, że najemcy ponoszą dodatkowe koszty związane z eksploatacją mieszkania.
Co to jest czynsz bazowy przy wynajmie biura?
Czynsz bazowy to stała opłata, jaką wynajmujący biuro jest zobowiązany płacić co miesiąc. Określa ona wartość czynszu za samo wynajęcie biura bez uwzględnienia innych kosztów związanych z jego użytkowaniem, takich jak opłaty za media czy koszty napraw i remontów.
Wysokość czynszu podstawowego zależy przede wszystkim od
- lokalizacji,
- wielkości oraz standardu biura.
Jest to jedna z podstawowych informacji, na podstawie której można porównać oferty wynajmu biur.
Co jeszcze powinieneś wiedzieć przed przystąpieniem do wynajmu biura?
Dodatkowy czynsz może obejmować nie tylko wymaganie procentowe, ale także składki na podatki, ubezpieczenie i utrzymanie czystości.
Jeśli to brzmi nieuczciwie, zastanów się, co otrzymujesz pośrednio w zamian. Przykładowo jeśli powierzchnia biurowa usytuowana będzie w centrum handlowym, duży parking dla twoich klientów, możliwość skorzystania z usług gastronomicznych, nawet ochroniarz przy wejściu, stanowić będą wartość dodaną.
A teraz warto zastanowić się, ile kosztowałyby te kwestie, gdybyś musiał sam za nie zapłacić?
Zgodnie z podstawową umową najmu dzielisz te koszty z innymi lokatorami, którzy również wynajmują powierzchnię handlową w centrum handlowym.
