Wynajem biur to nie tylko kwestia metrów kwadratowych danego pomieszczenia. Kiedy myślimy o wynajmie przestrzeni biurowej, często zapominamy o pewnym kluczowym elemencie – współczynniku powierzchni wspólnej. Ale co to takiego i dlaczego jest tak ważne?

Współczynnik powierzchni wspólnej, inaczej znany jako “add on factor”, jest jednym z najważniejszych wskaźników przy wynajmie biur. W tym artykule dowiesz się wszystkiego, co musisz wiedzieć na ten temat.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czym jest Add on factor i jak jest obliczany.
• Jakie elementy wchodzą w skład powierzchni wspólnej.
• Jak wpływa on na koszty wynajmu.
• Dlaczego jest tak ważny dla wynajmujących i najemców.

Definicja Add on factor

Add on factor to stosunek powierzchni wspólnych budynku przeznaczonych dla wszystkich najemców (np. korytarze, klatki schodowe, hol wejściowy) do całej powierzchni budynku. W praktyce oznacza to, że wynajmując biuro o powierzchni 100m^2, faktycznie możemy mieć do dyspozycji mniej miejsca, jeśli add on factor jest wysoki.

Współczynnik ten jest kluczowy przy wyliczaniu kosztów wynajmu. Najemcy płacą za całą powierzchnię, którą wynajmują – zarówno za swoje prywatne biuro, jak i za udział w powierzchniach wspólnych. Stąd tak ważne jest zrozumienie tego wskaźnika i uwzględnienie go w kosztorysach.

Elementy składające się na powierzchnię wspólną

W budynkach biurowych, powierzchnia wspólna to nie tylko korytarze czy klatki schodowe. Oto kilka elementów, które zwykle wchodzą w skład powierzchni wspólnej:

• Korytarze: Są to przestrzenie, które łączą różne biura w budynku.
• Klatki schodowe i szyby windowe: Te elementy są niezbędne dla bezpieczeństwa i dostępu do różnych pięter budynku.
• Hol wejściowy: Główne wejście do budynku, często z recepcją.
• Piętrowe rozdzielnie elektryczne: Przestrzenie techniczne niezbędne do funkcjonowania budynku.

Nie wszystkie te elementy są jednakowo ważne dla wszystkich najemców. Dlatego też, podczas wynajmu warto zwrócić uwagę, które z nich są dla nas kluczowe i jak wpływają one na finalny koszt najmu.

Zastanawiając się nad add on factor, ważne jest zrozumienie, że niektóre elementy mogą być liczone w różny sposób. Na przykład, powierzchniach wspólnych budynku przeznaczonych do użytku przez wszystkich najemców mogą być liczone inaczej niż te przeznaczone tylko dla pewnych najemców.

Kolejnym kluczowym elementem jest współczynnikiem powierzchni wspólnych, który określa, jak duży udział w powierzchniach wspólnych przypada na konkretnego najemcę. Ten współczynnik może być obliczany na podstawie powierzchni zajmowanej przez najemcę lub na podstawie pierwotnej powierzchni kondygnacji.

Add on factor – Jak go obliczyć?

Aby obliczyć add on factor, potrzebujemy dwóch kluczowych informacji: całkowitej powierzchni budynku oraz sumy powierzchni wszystkich biur. Wzór wyliczania współczynników powierzchni wspólnej jest następujący:

Add on factor=Całkowita powierzchnia budynku−Suma powierzchni wszystkich biur / Całkowita powierzchnia budynku

Przykładowo, jeśli budynek ma 1000m^2, a suma powierzchni wszystkich biur wynosi 800m^2, współczynnik powierzchni wspólnej wynosi 20%.

W budynkach biurowych, powierzchnia wspólna na danym piętrze oraz całkowita powierzchnia budynkowa są rozdzielane w zależności od powierzchni poszczególnych najemców proporcjonalnie do ich wynajmowanej przestrzeni.

Chociaż wydaje się to proste, kluczowe jest dokładne zrozumienie, czym jest add on factor i jakie elementy wchodzą w skład powierzchni. Współczynnik ten może być różny dla różnych budynków, w zależności od ich konstrukcji, liczby pięter czy powierzchni przeznaczonej dla poszczególnych najemców.

Ważne jest również zrozumienie, że add on factor może być przedstawiony w różnych jednostkach, takich jak square foot czy square footage, w zależności od kraju czy regionu.

Dlaczego współczynnik powierzchni wspólnej jest ważny?

Współczynnik powierzchni wspólnej ma bezpośredni wpływ na koszty wynajmu. Im wyższy współczynnik, tym większą część budynku wynajmujący musi opłacić. Dla najemców oznacza to wyższe koszty, ale także dostęp do większej liczby udogodnień, takich jak większy hol wejściowy czy dodatkowe korytarze.

Dla wynajmujących, wyższy współczynnik oznacza większe przychody, ale także konieczność zapewnienia odpowiedniej jakości powierzchni wspólnych. Ostatecznie, odpowiedni współczynnik powierzchni wspólnej to kompromis między kosztami a komfortem użytkowania.

Zastosowanie współczynnika powierzchni wspólnej w umowach najmu

W umowach najmu, współczynnik powierzchni wspólnej odgrywa kluczową rolę. Określa on, jaką część budynku najemca faktycznie wynajmuje i za jaką płaci. Oto kilka kluczowych punktów do uwzględnienia:

• W umowach najmu, należy dokładnie określić, jak obliczany jest współczynnik i jak wpływa on na koszty.
• Najemcy powinni zwrócić uwagę na to, czy opłaty eksploatacyjne są wliczone w koszty wynajmu, czy naliczane osobno.

Add on factor – Jaka jest jego przyszłość?

Wraz z ewolucją rynku nieruchomości i zmieniającymi się potrzebami najemców, współczynnik powierzchni wspólnej również będzie się zmieniał. Oto co możemy przewidzieć na przyszłość:

• W nowoczesnych budynkach biurowych, powierzchnie wspólne mogą stać się ważniejsze, oferując więcej udogodnień dla najemców.
• Z kolei w starszych budynkach, gdzie powierzchni wspólnych jest mniej, współczynnik ten może być niższy, co wpłynie na koszty wynajmu.

Podsumowanie

Współczynnik powierzchni wspólnej to kluczowy wskaźnik przy wynajmie biur. Wpływa on na:

• Koszty wynajmu: Im wyższy współczynnik, tym wyższe koszty dla najemcy.
• Komfort użytkowania: Wyższy współczynnik może oznaczać lepsze udogodnienia dla najemców.
• Przychody wynajmującego: Dla wynajmującego, wyższy współczynnik oznacza większe przychody, ale także większe zobowiązania.

Zrozumienie i uwzględnienie współczynnika powierzchni wspólnej w umowach najmu jest kluczem do uczciwego i korzystnego wynajmu dla obu stron.

Choć nazywany jest jednym współczynnikiem powierzchni wspólnych, warto zwrócić uwagę na różne aspekty tego wskaźnika. Może on być obliczany na podstawie różnych metod, takich jak standard methods of measurement, co może wpływać na powierzchnię wynajmowanego biura.

Dodatkowo, istnieją różne rodzaje współczynników, takie jak współczynnik piętrowy czy współczynnik budynkowy, które mogą mieć wpływ na koszty oraz powierzchnię zajmowaną w całym budynku. Zrozumienie tych wskaźników i ich zastosowanie w factor add jest kluczem do skutecznego zarządzania przestrzenią biurową.